商业地产干货 | 写字楼投资回报率如何测算?(写字楼投资收益预测)

发布时间:2021-10-12 12:02:49

办公室出租投资收益的计算方法有租金回报率法、办公室出租租金回报率分析法、内部收益率法和简易国际评估法等。某些号称回报率达到15%甚至20%的物业,其实是以每年办公室出租租金除以首付款来算的,不是投资者真正能得到的回报率,当然也不能用工位出租的租金来计算。

办公室出租计算收益的四个方法

 

方法1.写字楼出租租金回报率法

计算公式: ( 税后月租金-按揭月供款) x12/ (首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了办公室租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入和资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

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方法2.办公室出租租金回报率分析法

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计算公式: ( 税后办公室月租金-每月物业管理费) x 12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。不能对按揭付款提供具体的分析。--般来说,如果某个写字楼的单位年回报率达到8%~10%,则可投资购买。超过10%的年回报率,则属上乘产品,不要错过。

 

方法3.写字楼内部收益率法

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计算公式:累计总收益/累计总投入=月租金x投资期内的累计出租月数/ (按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)。

注:上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与写字楼租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

 

方法4.简易国际评估法

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如果该物业的年收益率x 15年=房产购进价,则认为该物业有所值。这是国际上专业

的理财公司评估物业投资价值的简单方法。

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