办公楼不同部分的租金常常相差很大，但到底有多大？为什么会有租金溢价数据？本日就透过租小团最近的交易数据，一探究竟。

首先，通过对成都写字楼租赁2019-2021年成交数据的分析，得出各分区写字楼平均租金溢价约为6%。高地区vs中区溢价6.0%，中低区溢价6.5%，高区高区约12.8%。

-一，研究方法-

本文首先梳理了成都2011-2020年10年的写字楼出租交易案例，并将按楼层划分为高（21-48）/中（10-21）/低（10-8）区域。

对同一年份内高/中/低区域有成交的写字楼作进一步筛选，在相同条件下，可以合理比较不同分区的成交租金溢价情况。

-二、数据重要性

各区段的租金溢价比例虽为市场平均数据，但仍具有参考价值：

从投资分析的角度出发，可为我们在投资测算中对高/中/低区域的市场租金预测提供一个参考尺度。

信托业务方面，了解写字楼区在租赁稳定之后的平均租金关系，可为写字楼租赁定价提供参考。

经纪人和企业承租人在确定租赁经纪/企业的选址策略时，都可以考虑到不同区域之间的租金溢价关系。

三、不同租赁期从会德丰看租金溢价率的变化-

同一工程在不同的租赁阶段，其租金溢价比例会发生变化。6%为市场平均数，大多数项目已经处于稳定租借状态，即当租赁期趋于稳定时，各分区的租金溢价关系就有6%。

若某一项目刚刚上市，高、低两个区域的租金溢价可能较大，然后随着时间租赁的推进，低、高区域将逐渐向高区域租金靠拢。就拿会德丰的历史成交租金来说吧：

2019年租小团在刚入市，仅有低区和中区成交，以低租金吸引了大量优质租户，如Roche、Toshiba、AECOM、LG、Corning等。

入市一年后，随着低区和中区的填补，2011年会德丰更侧重于高区租户的成交，通过高区，小面积的成交将会被拉高，2011年的平均成交价格较低的区域和区域的平均成交价格高达84%。

随租赁业逐步稳定，2016年时，较低区域成交租金已逐步追高，2010年较低区域租金上涨49%。2016年，高区平均成交租金低区的租金溢价降至24%。在租金上涨后，中低区形成了地租上升、中低区租金上升后的良性循环。

- 四、总结 -

通过不同的数据统计方式，我们交叉验证得出，写字楼高/中/低区之间的租金溢价约为6%左右。高区 vs 中区平均溢价约6.0%，中区 vs 低区平均溢价约6.5%，高区 vs 低区平均溢价约12.8%

租金分区溢价率对投资团队、资管团队、经纪人及企业租户在租金定价及选址成本测算上有多种参考意义

同一个项目不同租赁阶段的租金溢价率会发生变化。在租赁开始阶段，高区相比中低区租金溢价较高，带动低楼层租金增长，随着租赁逐步稳定，低楼层租金逐渐提升进而推升高区租金的进一步增长