分析前“戴德梁行”三季度成都写字楼租赁情况目前，很多中小微企业都在随之不断地涌现在市场上，同时对于办公室也有较大的需求，而今对于很多企业来说，在选择办公室位置时，并不能那么任性，都需要精打细算来节省公司成本。那成都办公室出租哪些区域性价比高?费用是多少?

目前，很多中小微企业都在随之不断地涌现在市场上，同时对于办公室也有较大的需求，而今对于很多企业来说，在选择办公室位置时，并不能那么"任性"，都需要精打细算来节省公司成本。那成都办公室出租哪些区域性价比高?费用是多少?

 

　　一、高性价比办公室租赁要考虑哪些因素

　　1、区域位置

　　找办公室首先要确定找哪个区域的，除了要考虑工商税务等因素外，最重要的是便利性，包括以下几个方面：交通是否便利，到地铁的距离远近，是否方便停车，车位是否紧张，价格是否合理;

　　员工住址与办公室的距离，尽量找离员工住址近的地;

　　是否为行业聚集商圈，比如IT类主要集中在天府软件园，传媒类主要集世纪城;

　　尽量选择离上下游公司近的位置;

　　尽量选择离客户近的位置;

　　以上不需要所有的条件都满足，选择你认为重要的因素满足即可，当然，也有老板选择离自己住址近的地，这个没有对错。租办公室网认为员工和客户是第一位的，供您参考。

　　2、装修，家具，隔断，布局

　　对于装修：目前形式下，大多公司都倾向于精装带家具的，简单，省事，省时间。

　　对于隔断：根据公司的情况来定，一般分为：老板间，财务室，会议室，工区，茶水区，卫生间。

　　对于布局：根据公司情况来看怎么布局比较合理，对于看中风水的就另说了。

　　3、预算

　　当前形势下，性价比高的办公场地通常比较抢手，建议你可以根据公司发展情况，现金流情况，最好做出总体的年租金的预算，然后分到每个月份，再根据面积算出单价。在此提醒注意：租金单价;

　　费用含哪些，比如一般传统写字楼全含(物业，取暖，发票)

　　不含哪些，水电，网络，空调加时等，这个需要确认清楚，同时预估一年大概的消耗费用，做到心里有数。

　　付款方式，不同的出租方付款方式也不一样，押二付二，押三付三，押三付六等都有，对于资金的流紧张的企业要注意。

　　同时，预算高低也对应着写字楼的品质高低。比如：单价10元和单价5元的写字楼，在硬件配套，软件设施，物业服务，交通位置，邻居档次等方面都会有差异，根据公司自身情况和业务发展综合考虑。同时，写字楼的档次还会间接影响是否接待客户?

 

　　二、出租办公室收费标准是多少?受哪些因素影响?

　　1、地段!地段!地段!

　　毫无疑问，地段是决定写字楼租金高低的首要因素。

　　城市核心CBD的写字楼租金绝对远高于城市副中心的写字楼，一线城市的写字楼租金肯定高于相近条件的二三线城市写字楼租金。

　　而且地段好的写字楼物业品质往往也更好。比如上海，南京西路商务区、陆家嘴商务区等六大核心商务区写字楼的租金就明显高于周边区域，且上海70%的甲级写字楼也都集中在这六大核心商务区。

　　2、周边配套

　　决定一套不动产价值的，其周边配套可能要占到七成以上比重。

　　其实当我们説地段的时候，本质上也是在说周边配套。一般来说，越是城市的核心地段，周边配套就越好。

　　但是也有例外，比如曾经的东银大厦和科技京城，位于北京东路，属于南京西路商务区，是我们前面说的核心商务区地段。

　　但是，它的租金和同区其他写字楼相比就有一定差距。究其原因，是因为周边配套的问题。

　　交通上，周边有较多上海的老式里弄，道路普遍比较狭窄;产业上，北京东路曾是“汽配一条街”，沿街很多五金商铺。这样的配套，严重影响了物业的价值。幸好后来北京路整体进行了定位调整，配套优化。

　　具体来说配套，住宅最看重的是交通、教育、商业、医疗、产业，而写字楼最看重的配套则是交通、产业、商业，这三大配套的优劣，极大程度上影响着一栋写字楼的租金高低。

　　说得直白点，如果你要租金很低的办公室，那么就要在这些配套中做出一定的取舍。

　　3、建筑品质

　　建筑品质其实包含3个层面：

　　首先是建筑的结构布局，建筑结构决定后期公司办公室布局，决定相关办公设备的排布，一个合理的建筑结构，后期的公司入驻、办公效率和体验能大大提升。建筑结构不合理，可能造成大量空间浪费，装修搬迁等也会耗费大量时间。

　　其次是建筑的材质，建材用料决定写字楼的抗震、保温、隔热等各种性能，这是一栋物业的基础质量。近些年一二线的高端写字楼也开始尝试一些创新性建材，进一步提升写字楼各种性能。

　　第三是硬件配套，对于一般写字楼来说，中央空调、水暖、通信、电梯、停车场等内部硬件设施虽有差异，但影响并不明显。但如果写字楼定位是甲级等高端产品，相关硬件配套就必须达到一定标准。

　　另外，一些建筑年代叫久的写字楼，相关硬件配套相对瑕疵较多，以致同地段下，它们的租金往往略低于其他新建的写字楼。

　　4、物业服务水平

　　整体来看，市场对写字楼的物业服务水平正越来越重视，如上海、深圳等一线城市，第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际知名物业公司被越来越多写字楼引进，本土的物业公司也在积极学习国际上先进的写字楼物业服务经验，全面提升物业管理水平。

　　在服务质量方面，先进的物业公司非常善于从细节入手。比如下雨天，物业为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋，既做到了防水防滑、保持楼内清洁，又避免了雨水对电梯、地板、地毯等设备的侵蚀破坏。

　　关于物业服务水平，必须特别说一下写字楼产权归属，一般来说单一产权的写字楼物业服务相对更好，租金水平更高。

　　很简单的道理，单一产权一般前期在运营、招商等方面做过详细规划，意味着在物业选择和后期的对接方面，不会有那么多扯皮的麻烦事，只要产权方愿意就能托管给最好的物业公司，物业公司入驻后也能集中精力提供服务，统一管理确保服务质量，从而确保租金水平。

　　(如果是非单一产权，还可能产生降租金抢租户的现象。)

　　其实像顶级、甲级写字楼，评级标准中就明确要求必须是单一产权。

　　三、成都写字楼租金计算方法都有哪些

　　上面是影响写字楼租金的几个主要因素，它们共同决定了写字楼招商的基本租金价位。

　　而在我们实际的租赁中，租期、涨租率、免租期等因素会进一步决定我们实际的租金成本。

　　写字楼租期一般都比较长，目前一些联办类共享办公有日租、月租、半年租等租期，但常规写字楼租期至少一年以上，现在一般都在三年甚至五年。

　　我们租办公室时，根据租期约定租金的基础上，还要约定租赁期的租金递增率，一般是从第二年或者第三年开始月租金递增5%-8%，个别的写字楼连管理费也会一起递增。

　　此外，写字楼都有一个免租期，我们租办公室时要尽量延长免租期，这相当于无形中又降低了租金。一般三年租期的免租装修期在两三个月，租期越长可谈的免租期也越长。