表面上看起来，新一线城市写字楼市场正在恢复生机，成都写字楼空置率有所下降。

然而，成都不少办公楼里都有二房东身影，一些个人、科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。

一旦出问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，可能又是一地鸡毛。

深圳三季度全市租金平均价格为每月187.4元/平方米，较高峰时下降了两至三成。

从这个角度看，京沪深几个超一线大都市的光鲜外表，可能只是“回光返照”罢了。

全国各大城市商铺、公寓、写字楼库存积压，已经成为各地迫在眉睫的问题。

经历过2014-2018年楼市的朋友，应该都对“去库存”这个词，记忆犹新。

棚改货币化、房贷利率打折、降首付，一波接一波的宽松政策，使房地产库存快速下降，三四线房价水涨船高，楼市迎来了波澜壮阔的上涨潮。

现实是魔幻的，时隔七年，我们再一次见到“去库存”这个字眼。

不过，这次轮到了商用房。

前几天蓝白跟大家聊过，湖南专门发规定，公寓可以申请民水民电，未开发土地可以“商改住”，买商用房会有购房补贴、租金补贴、降税等优惠。

湖南是“急先锋”，后面大概率还会有其他省市跟进。

没办法，商用房的寒冬，来得猝不及防。

新东方创始人俞敏洪表示，将停止最大业务，接近1500个教学点要退租，课桌椅还要再送至少8万套。

据悉，这些教学点仅装修费已超过50亿，相关的违约金、押金等也是一笔不小的开支。

他还说，账上的资金，必须能够满足一个条件：如果有一天突然倒闭，保证能够支付学费退款和员工工资。

这只是教培行业退租潮的缩影。

在北京，以海淀黄庄地铁站为中心，一公里内云集了新东方、学而思、高思等数十家校外培训机构，五公里内还矗立着人大附中、北大附中、北京101中学、清华附中等学校，如今一片沉寂，大量空置写字楼挂牌出租。

仲量联行近期的一份报告指出，教育行业在北京至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租，其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。

在成都，校外教培机构集体爆雷，不少机构资金链断裂，人去楼空，拿着家长预交的学费跑路。

除了教培，还有餐饮。

11月5日，海底捞公告，已决定在2021年12月31日前，逐步关停300家左右客流量相对较低，及经营业绩不如预期的海底捞门店，其中部分门店将暂时休整、择机重开，休整周期最长不超过两年。

此外，在经营状况全面改善前，将适时收缩集团的业务扩张计划，平均翻台率(餐桌重复使用率)未达到4次/天，原则上不会规模化开设新的分店。

公告最后说的一句话，意味深长：目前的苦果，只能由我们自己一口一口咽下去。

2019年，海底捞内地门店的翻台率为4.8次/天。

2020年，翻台率下降到3.6次/天。

今年上半年，翻台率仍没有回升，反降至3次/天。

这可是餐饮业数一数二的招牌，是各地商场求之不得的招商对象，巨头尚且自顾不暇，更不用提反复关停、开放的中小餐饮企业了。

新东方是教培的缩影，海底捞是餐饮行业的镜像。

而教培和餐饮的退租、关停，又会加速商业地产、公寓、商铺、写字楼的库存积压。

《2021中国办公楼市场白皮书》显示：中国41个中心城市里，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。

这19个城市，分别是长春、无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连、银川、厦门、沈阳、海口、福州、青岛、南宁、合肥。

其中，有14个省会城市空置率超过30%。

而长春、无锡和南昌的甲级写字楼空置率，直接超过了40%，十分夸张。

宏大时代背景下的每一次波折，都意味着一个行业、一个公司、一个家庭的命运改写。

不止是商业地产，哪怕是国人执拗于“买房变富”的住宅，如今也遭遇了一场看不到尽头的寒冬。

成都易居房地产研究院近日发布的《热点城市二手住宅市场报告》显示，10月份其监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较9月份缩水1.5万套，环比大降26.9%，同比暴降42.8%。

新房方面，全国已经有几十个城市或地区实施“限跌令”，一般情况下不得低于备案价的5%~15%。

房企正沿着爆雷的道路一去不回头，TOP房企挨个债券违约，市场信心极度脆弱，已经到了草木皆兵的地步。

房地产行业，正在为过往的粗放无序式扩张，付出沉重的代价。

我们等待春天的到来，却不知冬天还要持续多久。