新东方退租

2021年7月，国家出台双减政策，对教培行业进行一次供给出清。

新东方创始人俞敏洪在直播中表示，新东方要退租1500个教学点，这些教学点仅装修就花了六七十亿，还有违约金、押金、学生学费退款以及离职老师工资等，这些开销十分巨大。不过，俞敏洪表示新东方没有出现资金链问题，他透露，自己有一个规定，如果新东方不做了，新东方账面上的资金必须足够退还学生学费和支付所有老师工资，因此，俞敏洪称这个规矩使得目前新东方没有大问题。

讨论政策之前，先探讨几个事实：听过作业帮、猿辅导、学而思、斑马AI课吗？当然除了这些可能还有、奇奇学、VIPKIDS、洪恩、火花思维等。再回想一下，这些品牌你大概是在什么时间段知道的？

最近两年资本推动教培行业快速发展，各大城市电梯、公交站等一半广告都是教培品牌。可能是共享单车、打车大战的后遗症教训，也可能是教育行业的敏感性，国家出手一刀切的方式制止了这场愈演愈烈的竞争。

海底捞退租

11月5日，海底捞（06862.HK）发布港股公告称，将逐步关停300家左右经营未达预期门店。

回到海底捞、新东方的甲方所在的商业地产行业。商业亦或购物中心招商时通常会有一定比例的主力品牌，这些主力品牌通常就是如新东方、海底捞这样的龙头企业。这样企业经营稳定，保证收益、降低项目风险的同时带动整体项目。

作为经营者，决策时看到的是头部品牌公司、市场平均甚至更高的租赁价格。

但风险就孕育在其中，现在如果租户组合中高比例出现教培行业或类似海底捞类的企业，很可能对甲方造成致命冲击。举两个例子：一个五线城市将商场一层给了海底捞；一个一线城市2栋共25个层写字楼，将其中7个整层租赁给一家教培公司，接近30%的比例。

两个角度：

第一：任何高速扩张的行业都伴随着风险，从千团大战到打车大战再到共享单车大战，即使是头部公司也不一定能活到最后。

第二：租户不能集中是风控必要措施。将近万平租给单一公司（写字楼案例），如果整体建面够大还能接受，但对于一个仅有3.5万方的项目，即使这是一家再没有风险的企业，也只能说下注太重。上市公司评估风险有一项就是收入来源单一，过分依赖单一大客户。

说一说我们的一些经验，写字楼经营全过程中注意错配，比如设计产品时面积错配，谈判租约时租户行业错配、租期错配，付款周期错配等。这些措施不是规避风险，而是控制风险。

如果你经营的项目出现了大面积控制，有个建议：认清现实，割肉快跑。

因为这一波退租的面积量相当大，一定体量的物业会陆续地出来，新东方会退租1500个点，那学而思、猿辅导、作业帮呢？前两年写字楼市场的去化面积最多的就是教培行业。现在到了还债的时候，跑得早还有的跑。

说服最终决策人中可以明确策略：割肉快跑是用时间换空间，一旦完成了目标程度去化，就可以通过错配策略去逐步优化组合结构，控制风险，提升收益。