复盘2021-成都甲级办公楼、优质零售、高标准仓储存量,均为中西部首位!

发布时间:2022-01-07 18:05:31

“经济与城市可持续发展赋予商业地产长期发展的新动能,市场也在变革中迎来新挑战。”1月7日,仲量联行发布《2021年成都商业及物流地产市场全年回顾报告》,仲量联行华西大区董事表示,对于市场主体而言,角色转变、创新突破将成为提质时代的破局关键。

报告显示,2021年,成都甲级办公楼全年需求恢复至疫情前水平,存量居全国第五,而在零售方面,优质零售物业市场总存量破千万平米,仅次京沪位居全国第三;成都甲级办公楼、优质零售、高标准仓储存量均位列中西部首位。

写字楼和购物中心是观察城市经济复苏发展的最好窗口。在乔裕生看来,成都已迈入两千万人口城市行列,巨大的人口基础推动成都城市化进程步入新阶段,“存量市场提质增效”“增量市场开拓创新”,将成为今年的关键词。

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规模提档

在这份报告中,成都实现了几个“小目标”——

一是甲级办公楼存量全国第五;二是连续五年供应增量高位,优质零售存量首破千万平方米;此外,高标库存量全国第四,仅次于上海、苏州、天津。

2021年,成都生产生活基本恢复至疫情前水平,“因此,企业的办公需求呈V型反弹,逐步释放”。

数据显示,甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米,同比增长一倍,恢复到2019年疫情前水平。其中,科技互联网行业成为第一关键词,对新去化面积的贡献率高达23.7%。

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邓艳萍提到了一个细节:多家外省头部企业产业转移,聚集成都。她表示,本土企业成长迅速,截至2021年末,成都境内外上市公司达到128家,数量位居中西部第一。在年内新增供应较少的情况下,成都甲级办公楼市场出现局部区域供不应求,全市空置率于年末再次回落至20%以下,报19.8%。全年平均租金更是实现自2018年后的再次增长,同比增幅达0.7%。

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值得注意的是,去年成都发布了《成都市中优“十四五”规划》,明确要在中优区域内,完善天府锦城与交子金融城2个城市主中心。

这一趋势在办公楼也有所体现——2021年,产业结构优势赋能金融城与大源,加之周边商业市场逐步成熟,区内办公租金涨幅明显,全年同比分别增长2.8%、5.1%。

在“买买买”领域,成都也实现了突破:优质零售存量首破千万平方米。

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在仲量联行华西区研究部总监朱建辉看来,这是因为成都市场的复苏态势优于全国平均水平,这得益于成都疫情防控能力与自身较强的消费市场韧性。

此外,成都高标库存量全国第四,仅次于上海、苏州、天津。报告显示,过去两年,成都仓储市场展示出极强的需求韧性,“高标库市场更是迎来投资窗口期”。

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结构演进

之所以将写字楼和购物中心作为观察城市经济复苏发展的最好窗口,也是因为,其中容纳的各类企业和品牌,是城市里最活跃的经济主体。

细看成都办公楼市场的“新玩家”,就可以窥见城市产业结构的变迁。

根据报告,仅2021年,平台公司的租赁需求就高达3万平方米,而自2019年起,成都市场约27.5%的购置需求来自于此。邓艳萍提到,随着平台类企业与地方政府的逐步脱钩,其对于办公楼宇区位、品质等市场化因素的诉求开始上升。

此外,为进一步助力产业落地以及城市功能区建立,众多平台类企业入局办公楼市场,通过租赁整栋楼宇,在盘活存量物业的同时,采用定向招商,有效推动产业实现最终落地。

比如,在成都,疫后消费者行为出现新特征,零售物业市场呈现“结构性复苏”态势——所谓“结构性”,是指与项目的区位、规模、定位以及招商运营能力存在直接联系。

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朱建辉表示,2021年核心区位的高端零售项目实现收益增长,并进一步加大对高端奢侈品牌的招商。年内,Celine、Burberry、Louis Vuitton等品牌进驻太古里,备受市场关注。其背后,是因为对于高端零售物业项目或地标项目而言,高收入客群、VIP客户是关键,而此类消费者的消费力受疫情影响较小,加之出境管控,国内奢侈品消费持续繁荣。此外,在成都零售物业市场,潮玩、美妆、饰品、咖啡、茶饮新增租赁规模也出现了16%的增长。

高标库市场正在实现较为明显的结构演进——

高标库市场逐步打破一家独大的租户结构,需求稳定性显著提升。

具体而言,2015-2019年,以京东、阿里为主的传统电商商品交易总额经历爆发式增长。受此影响,高标库租赁需求一度占据成都高标库年度增量需求的半壁江山。此后,随着京东和菜鸟两大电商巨头自建库的投用,一批传统电商仓储需求逐步回流至自建仓库,曾一度引发市场担忧。过去两年,成都仓储市场展示出极强的需求韧性。

尤鹏伟解释称,一方面由生鲜电商以及垂直业态电商领头的第二梯队电商企业快速发展,填补了部分传统电商搬迁造成的空置;其次,在制造业领域,包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。

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“这与制造业不断转型升级,向更高附加值、技术密集型产品发展的大趋势密切相关。随着货品价值的提升,以及商贸物流标准规范的不断完善,带动其对高标准物流设施需求的增长。”尤鹏伟指出,2021年,成都高标库租赁市场已呈现出较为均衡的需求结构,受单一行业需求波动的影响大幅降低,“将更加具有韧性”。

 

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